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Résidences immobilières touristiques: Les subtilités du nouveau dispositif
  Publié le 04/01/2011

Si le bilan de la vision 2010 reste positif par les réalisations qui ont jalonné son parcours, on peut également noter à son actif la volonté de doter le secteur, qui jusque-là évoluait dans un environnement déréglementé, d’un cadre juridique et légal en phase avec l’ambition de la vision.

Ainsi dès 2002, la loi 61-00 relative aux établissements touristiques a harmonisé le statut d’opérateur touristique entre les différents intervenants du secteur et leur a imposé des normes et procédures de classements spécifiques.

En 2008 la loi 01-07 a finalement été adoptée pour régir pour la première fois au Maroc la résidence immobilière de promotion touristique (RIPT). Le décret d’application la concernant, entré en vigueur en novembre 2010 et appuyé par l’arrêté du ministère du tourisme, complétant les normes de classement des RIPT publié au Bulletin officiel le mois précédent, va modifier radicalement le paysage de la résidence touristique et faire émerger une nouvelle génération d’ensembles immobiliers dédiés à des touristes nationaux et internationaux de plus en plus exigeants.

Quel sera désormais le statut de la RIPT, son mode de fonctionnement et les aspects fiscaux qui découlent de cette loi. Commençons d’abord par définir la RIPT et la situer dans son nouveau contexte juridique, point de départ incontournable.

La RIPT est une résidence soumise aux obligations de classement de la loi 61-00. Elle met désormais en évidence trois acteurs:

- La société de promotion qui doit se limiter aujourd’hui à édifier la résidence dans le but unique de commercialiser les unités de logement auprès de futurs acquéreurs et non de les exploiter.
- La société qui exploite la résidence, titulaire d’une licence délivrée par le ministère du Tourisme, et qui de ce fait apporte toutes les garanties nécessaires à la réalisation d’un service de qualité. Le promoteur est tenu de désigner ladite société dès le démarrage de la commercialisation de la résidence.

- Les copropriétaires, acheteurs des appartements devant donner leur appartement en location à la société de gestion, qui va les proposer en sous-location à une clientèle touristique de passage.
Pour que l’ensemble immobilier touristique acquière le caractère de RIPT, au moins 70% des unités de logement doivent être données en bail à la société gestionnaire.

Si la nouvelle loi a consacré le principe de séparation entre la propriété des murs et la gestion, rien n’empêche d’exercer l’activité par les mêmes associés ou actionnaires. D’ailleurs la pratique jusque-là révèle l’existence de groupes intégrés, avec au sommet une holding coiffant des sociétés d’investissement, de promotion, de construction, et de gestion. La société de promotion et celle de construction pouvant être liées par un contrat de maîtrise d’ouvrage délégué.
Dans ce schéma de fonctionnement de la RIPT certaines spécificités juridiques découlent du nouveau texte.
L’édification d’une RIPT ne peut désormais être effectuée que par une personne morale.

Ce qui s’explique aisément par l’importance des fonds nécessaires, l’exigence d’un cadre juridique sécurisant pour l’investisseur en matière de responsabilité, et de plus de transparence au niveau comptable et fiscale garantie par l’écran que représente la personne morale.
Quant à l’entité qui exploite la résidence, elle doit nécessairement intervenir à travers une société de droit marocain. Les sociétés étrangères sont désormais exclues de ce créneau.

L’acquéreur, quant à lui, peut être aussi bien une personne morale civile ou commerciale qu’une personne physique marocaine ou étrangère. Le statut fiscal de sociétés immobilières transparentes convient également lorsqu’il s’agira d’acquérir plusieurs unités de logement et d’accorder statutairement, à chacun de leurs membres nommément désignés, la libre disposition de l’ensemble immobilier correspondant à leurs droits sociaux, puisque rien dans le texte fiscal n’interdit la libre disposition, location ou cession de ces unités par les détenteurs de cette entité.

La société de gestion et l’acquéreur doivent être liés par un contrat où le bailleur s’engage à souscrire le bail pendant au moins 9 ans, le propriétaire peut cependant l’occuper au maximum 2 mois durant l’année. Mais à l’échéance, le législateur marocain ne garantit pas le renouvellement du contrat de gestion. Aucune indemnité d’éviction à l’instar de la réglementation des baux commerciaux n’a été prévue. Ce qui en cas de non-renouvellement dans une proportion importante risque peut-être de fragiliser la société de gestion.
Le loyer souvent exprimé en pourcentage du prix d’acquisition du bien doit comprendre un montant fixe d’après le nouveau texte. Ce qui garantit un revenu au bailleur quelle que soit l’exploitation. Peut-être que la pratique évoluerait en plus du fixe vers un loyer proportionnel à la performance du gestionnaire, comme se rémunèrent aujourd’hui les grandes enseignes gestionnaires dans l’hôtellerie classique.

Le promoteur et la société de gestion sont également liés par un contrat comme le précise le texte, sans que ce dernier en précise la nature. Le statut de gérant d’affaire tel que réglementé par le dahir de 1945, qui implique un contrat de mandat pour compte, est d’emblée écarté par les nouvelles dispositions.

A l’entrée en vigueur de cette loi, nous nous interrogeons également sur les éventuels aménagements apportés sur le plan fiscal notamment celles consistant à encourager les opérateurs. Mais au préalable rappelons dans ses grandes lignes le régime fiscal actuel ou à venir qui découlerait directement du nouveau schéma de fonctionnement de la RIPT.
Le promoteur d’une résidence de tourisme ne jouit d’aucun traitement incitatif concernant la promotion immobilière, et entre pleinement dans le champ d’application de l’impôt sur les sociétés et la TVA au taux de droit commun.

Rappelons également que le régime fiscal préférentiel qui était prévu en faveur des promoteurs immobiliers en vertu du décret du zoning et encourageait leur implantation dans certaines régions, en contrepartie d’une exonération quinquennale de 50% de l’impôt sur les sociétés n’est plus applicable depuis 2008.
Concernant la location du copropriétaire à la société de gestion, elle se fait en non-meublé, comme le prévoit explicitement les dispositions de la loi 01-07 qui fait obligation au gestionnaire d’en assurer l’ameublement. Il en découle que l’opération considérée comme civile sera exclue du champ de la TVA. Cependant on pourrait s’interroger légitimement sur la position de l’administration fiscale lorsqu’il s’agira de la fourniture à côté d’une simple location nue de services annexes dans le domaine du loisir.

Quant aux revenus de cette location réalisée par les personnes physiques, elles restent imposables dans la catégorie des revenus fonciers selon le régime du droit commun. Aucun régime incitatif spécifique encourageant la location dans les zones touristiques en faveur des acquéreurs n’a finalement été concédé.
Le secteur de la RIPT, marché porteur, fera sa mue, et constituera un véritable levier d’investissement, lorsque non seulement le cadre juridique et fiscal sera propice mais aussi le montage financier inhérent. Car l’acheteur ne peut adhérer que s’il maîtrise le risque financier. Or aujourd’hui le contrat de location de la résidence touristique ne garantie pas nécessairement auprès des banques les financements escomptés et cette dernière peut se désengager à n’importe quel moment. De l’ingéniosité des montages financiers et formules de financement proposés aussi par les promoteurs et gestionnaires, dépendra le succès du concept auprès d’une plus grande frange d’investisseurs souhaitant constituer aussi une propriété foncière via cette formule.

Avantages fiscaux

La loi de Finances 2011 a transposé les avantages fiscaux concernant les unités hôtelières aux sociétés gestionnaires des unités de logement. Ainsi, à l’instar des établissements hôteliers, tout établissement touristique remplissant la condition de RIPT bénéficiera d’une exonération totale de l’IS pendant les 5 premières années et une imposition au taux réduit de 17,5% au-delà. Ces avantages concernent la partie de la base imposable correspondante à leur chiffre d’affaires réalisé en devise, rapatriée par elles ou pour leur compte par l’intermédiaire d’agences.
Les prestations d’hébergement fournies par la société de gestion aux clients de passage sont assimilées jusque-là à celles fournies par les établissements touristiques et sont soumises de plein droit à la TVA et toute la panoplie de taxes locales.

Le gestionnaire, syndic obligatoire

La loi confère obligatoirement à la société de gestion la fonction de syndic de toute la résidence, même si toute la résidence n’est pas concernée par la gestion locative. Ainsi le promoteur ne sera plus tenu de faire appel à un syndic professionnel pour l’administration, l’entretien et la gestion des parties communes comme l’exige la loi de novembre 2002 sur la copropriété. En tant que syndic, la société de gestion, tant qu’elle reste en fonction, doit représenter les copropriétaires, répartir les charges entre ses derniers, établir les comptes prévisionnels, faire appel aux redevances que la loi préconise de déduire directement des loyers. Ce qui ne va pas dans le sens d’une séparation des comptes de l’activité de gestion et de ceux de la copropriété assimilée à une activité non fiscalisée.

Fraude fiscale

La loi sur les RIPT introduit pour la première fois dans les textes juridiques, au Maroc, autre que le code général des impôts, la notion de condamnation pour fraude fiscale, qui sera désormais un motif de retrait de la licence accordée au gestionnaire. Sachant que la fraude fiscale est érigée en délit pénal d’après la loi fiscale, cette disposition dissuasive va inciter à un meilleur comportement citoyen.

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Auteur/Source : L'Economiste.

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